Ghidul Juridic

Capitolul I
Ce este piata imobiliara si care sunt etapele pietei imobiliare in Romania?
Unul dintre principalele motoare ale economiei tarii noastre, sectorul imobiliar este apreciat ca fiind unul dinamic, cu mari schimbari, fie ca vorbim despre cresteri impresionante sau de prabusiri rasunatoare.
Ce presupune mai exact, piata imobiliara? Ansamblul de tranzactii cu bunuri imobile ce constau in vanzari, cumparari sau inchirieri – transferuri de propietate sau drepturi de folosinta asupra imobilelor, in schimbul unor sume de bani.

Astazi, piata imobiliara este destul de dezvoltata in Romania, insa de-a lungul timpului a cunoscut mai multe etape de creste :
  • Etapa de inceput face referire la primii ani de dupa revolutie, cand acest concept nu era foarte cunoscut. Este momentul in care se infiinteaza primele agentii imobiliare si totodata apar primele promovari imobiliare.
  • In etapa de crestere numarul agentiilor imobiliare este in continua crestere, facandu-si loc si conceptul de concurenta in acest domeniu. Se pune un accent mai mare si pe publicitate.
  • Etapa de varf este momentul cand preturile imobiliarelor atinsesera cote maxime, datorita cererii impresionante. Ca si perioada corespunde boom-ului imobiliar din anii 2006 – 2008.
  • Etapa declinului are loc imediat dupa anii 2008, moment in care multe agentii imobiliare se inchid. Este etapa in care isi fac loc doar profesionistii si specialistii.
  • Etapa de relansare se caracterizeaza prin : agentii imobiliare acreditate prin lege, agenti imobiliari profesionisti, piata imobiliara condusa pe principii corecte.
Capitolul II
Bunurile imobile si clasificarea acestora
Definitia juridica a bunurilor imobile face referire la elementele, lucrurile cu o asezare fixa care nu poate fi mutata, fara a-si pierde rolul sau identitatea. Bunurile imobile poate fi de mai multe tipuri:
  • Apartamente / garsoniere
  • Case, vile
  • Terenuri
  • Spatii de birouri
  • Spatii de productie, depozitare
  • Spatii de functiune comerciala
Capitolul III
Apartamentele.
Care sunt principalele elemente ce influenteaza decizia de cumparare a unui apartament?
  • Pozitionarea si imprejurimile
  • Suprafata, numarul de incaperi
  • Compartimentarea
  • Etajul la care este pozitionat
  • Conditia si starea tehnica
Cum se clasifica imobilele de tip apartament?
1. Garsoniere, care pot fi :
  • Confort 3 – suprafata de 11 m2, baie comuna pe nivel, bucatarie tip oficiu, fara balcon
  • Confort 2 – suprafata de 22 m2, baie si bucatarie proprie, fara balcon
  • Confort 1 – suprafata de 24 – 28 m2, baie si bucatarie proprie, cu balcon
2. Apartamentele cu 2 camere :
  • Confort 2 : suprafata intre 28 – 25 m2, semidecomandate, fara balcon.
  • Confort 1 : suprafata intre 44 – 52 m2, decomandate / semidecomandate, cu balcon
3. Apartamentele cu 3 camere :
  • Confort 2: suprafata 40 – 50 m2, semidecomandat, cu / fara balcon, o singura baie.
  • Confort 1: suprafata 65 – 70 m2, decomandate / semidecomandat, cu 1 sau 2 balcon, 1 / 2 bai
4. Apartamentele cu 4 camere :
  • Au suprafete peste 80 m2, 1 sau mai multe balcoane, cel putin 2 bai.
5. Penthouse-urile, locuinte de lux, pozitionate la ultimul etaj al constructiilor noi, cu suprafete generoase ( asemanatoare caselor).

Capitolul IV
Caracteristicile principale ale imobilele tip casa sau vila :
  • Pozitionarea, imprejurimile;
  • Suprafata terenului, suprafata construita, suprafata utila;
  • Numarul de niveluri;
  • Conditia si starea tehnica;
  • Intimitate, trafic, zgomot, distanta fata de constructiile vecine;
Capitolul V
Terenurile pot fi terenuri de constructii (terenuri pentru constructii locuinte, constructii industriale, spatii comerciale, birouri, terenuri de sport etc), sau terenuri Agricole. Principalele caracteristici ale terenuri cu relevanta in tranzactiile imobiliare sunt:
  • Pozitionarea, in functie de pozitia parcelei si de reglementarile PUG vor fi luate deciziile ulterioare ce tip de constructia va fi realizat
  • Suprafata si forma parcelei
  • Utilitatile
  • Pretul
Capitolul VI
Spatiile de birouri fac referire la cladirile special amenajate, de tip business, ce sunt transformate in spatii de birouri, de tip apartament sau casa. Cladirile de birouri pot fi de mai multe feluri :
Cladiri de birouri Clasa A :
  • Pozitionare centrala
  • Suprafata totala de cel putin 10.000 m2
  • Raportul intre suprafata utila si cea construita este de 85%
  • Finisaje de cea mai inalta calitate
  • Servicii de supraveghere
  • Servicii de curatenie
  • Parcare amenajata
  • Restaurant.
Cladiri de birouri Clasa B, vor avea cel mult 2 elemente lipsa din cele specific Clasei A, iar cladirile de birouri Clasa C vor avea cel putin 2 elemente lipsa.

Capitolul VII
Spatiile comerciale sunt bunurile imobiliare, in cadrul carora se presteaza servicii, activitati comerciale. Principalele elemente caracteristice ale unor astfel de spatii sunt:
  • Pozitionarea
  • Suprafata totala si suprafata salii de vanzare
  • Deschiderea stradala
  • Vadul Comercial
Capitolul VIII
Care este regimul TVA in domeniul imobiliare, ce este redusa de TVA si cand este valabila?
Conform reglementarilor aflate in vigoare, vanzarea imobilelor si a terenurilor sunt scutate de plata TVA, nu si in cazul vanzarii constructiilor noi si terenurile construibile.
In cazul vanzarilor imobiliare a caror valoare nu este mai mare de 450.000 lei, TVA-ul este de 5%. Aceasta cota redusa de TVA se aplica in cazul persoanelor fizice, daca locuintele au o suprafata utila de cel mult 120 m2, exclusive anexele gospodaresti.
Persoanele fizice pot intra in categoria persoanelor platitoare de TVA, daca obtin venituri cu caracter de continuitate din vanzari de imobile, inregistrand sume ce depasesc 65.000 Euro. Practic, ar trebui ca pe parcursul unui an sa fie mai mult de o tranzactie, prima fiind considerate ocazionala nu se va impozita.

Capitolul IX
Care este valoarea impozitului pe care trebuie sa-l achiti in urma vanzarii unui imobil?
Valoarea impozitului pe care trebuie sa-l achiti, indiferent ca esti persoana fizica sau juridica, este de 5% din valoarea imobilului, care trebuie sa fie cel putin egala cu suma de 450.000 Lei

Capitolul X
Se poate cesiona un antecontract de vanzare-cumparare?
Exista 2 posibilitati:
- Se cesioneaza o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare sub semnatura private
- Se cesioneaza o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare in forma autentica.
Cesiunea unei astfel de promisiune presupune o conventie incheiata intre cumparator si cesionar, in urma caruia drepturile si obligatiile dobandite in urma tranzactiei sunt transferate cesionarului. Toate acestea se realizeaza in schimbul unui pret si doar cu acordul expres al vanzatorului.
Cesiunea unui astfel de contract se face intotdeauna in aceeasi forma in care a fost incheiat si antecontractul, fie sub semnatura privata sau in forma autentica.

Capitolul XI
Cum poti vinde un imobil achizitionat prin programul Prima Casa?
Pentru a realiza acest lucru, vei avea nevoie de o serie de documente:
  • Acord instrainare imobil de la banca creditoare si de la Fondul de Garantare
  • In cazul in care nu au trecut minim 5 ani de interdictie de instrainare conform programului Prima Casa, este necesar sa obtineti de la Fondul de Garantare acest acord de instrainare, al carui termen de eliberare este de 30 zile
  • Acord radiere ipoteca dupa stingerea soldului de la banca creditoare
  • Sold ramas, cont iban
  • Acord de radiere ipotca pe care il veti obtine de la Fondul de Garantare, in termen de 30 de zile de la momentul depunerii cererii.
Capitolul XII
Cum poti vinde un imobil ipotecat in urma unui credit ipotecar?
In cazul acestei situatii, vei avea nevoie de urmatoarele documente:
  • Acord de instrainare imobil din partea bancii creditoare
  • Acord de radiere ipoteca dupa stingerea soldului
  • Sold ramas si cont iban
Capitolul XIII
Cum poti achizitiona un imobil ipotecat?
In cazul in care vrei sa achizitionezi un astfel de imobil cu surse propria, trebuie sa ai in vedere urmatoarele:
  • Vanzatorul va pune la dispozitie documentele mentionate in capitolul XI / XII, dupa caz
  • Se va incheia un antecontract sau contract autentic de vanzare – cumparare
  • Banii vor fi virati in contul bancar precizat de banca unde este instituita ipoteca
  • In maxim 5 zile de la achitare, se stubge creditul si se radiaza ipoteca
  • In decurs de cateva zile de va obtine extrasul CF liber de sarcini pe numele noului propietar.
Daca ai in vedere sa achizitionezi un astfel de imobil prin credit bancar:
  • Vanzatorul va pune la dispozitie documentele mentionate in capitolul XI / XII, dupa caz
  • Vanzatorul va solicita bancii unde are instituita ipoteca un Acord de instituire a ipotecii de Rang II in favoarea bancii creditoare a clientului cumparator
  • Documentele vor fi depuse la banca creditoare a cumparatorului pentru obtinerea creditului;
  • In termen de 5 zile este transmisa opinia juridica cu privire la actele depuse ;
  • Se semneaza un antecontract autentic de vanzare – cumparare sau contractual autentic.
  • Se vor vira banii in contul precizat de banca care are instituita ipoteca de Rang I, urmand ca in termen de 5 zile sa se stinga creditul si sa se radieze ipoteca.
  • Se obtine extrasul CF liber de sarcini pe numele noului propietar.
Capitolul XIV
Ce reprezinta antecontractul de vanzare-cumparare?
Cunoscut si sub denumirea de promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, acesta poate fi antecontract de vanzare-cumparare sub semnatura private sau autentic. Pentru intocmirea acestuia este necesar a se prezenta urmatoarele documente :
  • Acte de identitate
  • Actul de dobandire
  • Certificate de casatorie / divort ( actul de partaj)
  • Extras de Carte Funciara – nu mai vechi de 30 de zile
Contractul autentic de vanzare-cumparare, documentul prin care vanzatorul se obliga sa transfere propietatea unui imobil in schimbul unui pret, pe care cumparatorul il va achita. Acest tip de contract se incheie obligatoriu in forma autentica, in fata notarului public. Actele necesare pentru incheierea unui astfel de contract :
  • Extras de Carte Funciara de autentificare ;
  • Acte de identitate
  • Actul de dobandire
  • Certificate de casatorie / divort ( actul de partaj)
  • Adeverinta de la asociata de propietari, de la furnizori de energie electrica, gaze
  • Certifical fiscal de la Primarie
  • Certificat energetic
  • Adeverinta de la Primarie daca imobilul a fost cumparat sub incidenta Legii 10/2001.
Capitolul XV
Definitii termini specifici.
PUG-ul – planul urbanistic general, planul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor. Cuprind analiza, reglementarile si Regulamentul Local de Urbanism pentru teritoriul administratic al unitarii de baza, intravilan si extravilan.
PUZ-ul planul urbanistic zonal, cu ajutorul caruia se stabilesc obiective, actiuni, prioritati, reglementary de urbanism aplicabile in utilizarea terenurile si conformarea constructiilor din zona studiata.
PUD-ul – planul urbanistic de detaliu, stabileste normele la nivelul unui subteritoriu, unei strazi, unei piete sau unui grup de terenuri, specificand paramentrii in care se poate realiza o constructive.
CUT-ul – coefficient de utilizare a terenului, care exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata tuturor nivelurilor si suprafata terenului
POT-ul – procentul de ocupare al terenului, mai exact raportul dintre suprafata construita la sol si suprafata terenului considerat x 100. Gnereaza suprafata construita la sol maxim posibila, raportat la suprafata terenului.
RI-ul – regim de inaltime, care este direct proportional cu distanta fata de constructiile alaturate. Acesta se regaseste in Proiectul de Autorizare a Constructiei.
PAC-ul – proiectul pentru autorizatia de construire care se obtine parcurgand 3 etape :
  • Etapa 1, obtinerea certificatului de urbanism – acesta se elibereaza de Primarie, fiind specificate toate avizele necesare pentru eliberarea autorizatiei de constructie
  • Etapa 2, obtinerea avizelor necesare autorizarii. Pentru acest pas ai nevoie de cateva documente :
- Cerere tip
- Certificatul de Urbanism
- Schita de amplasament a terenului la scara 1:500
- Schita de amplasament a terenului la scara 1:2000
- Schita de amplasament cu pozitia casei pe teren.
  • Etapa 3, Proiectul de autorizatie care presupune : proiectul de arhitectura, proiectul de rezistenta si proiectul de instalatii.
Pentru eliberarea autorizatiei de construire vei avea nevoie de urmatoarele documente :
  • Planul de amplasare al terenului in zona
  • Certificat de Urbanism
  • Avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism
  • Memoriu Tehnic
  • Acte de propietate asupra terenului
  • Proiectul de autorizare: plan de situatie, planul fundatiei elaborate de inginerului de rezistenta, plan de arhitectura, plan de invelitoare.
  • Scara de redactare pentru toate desenele este de 1:10
  • Cerere de eliberare a autorizatiei de construire
  • Chitanta de achitare a taxei de autorizare.
Cartea funciara – un registru public care cuprinde evidenta juridica integrala si exacta a imobilelor de pe teritoriul Romaniei, fie ca vorbim de propietatea persoanelor fizice sau juridice. Aceasta dovedeste existenta dreptului real inscris, in folosul persoanei ce a dobandit un drept real imobiliar.
Cartea funciara este alcatuita din titlu care indica numarul ei, numele localitatii, o parte in care este descris imobilul, o parte in care sunt prezentate inscrierile privind dreptul de propietate si o parte cu inscrisuri privind dezmembramintele dreptului de propietate si sarcini.